Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was Immobilienkäufer und -verkäufer jetzt wissen sollten

Am 28. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Bundesgesetzblatt verkündet worden, nachdem Bundestag und Bundesrat es Mitte Juli 2026 verabschiedet hatten. Die ersten Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere folgen schrittweise. Das GModG löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, das oft als „Heizungsgesetz“ bezeichnet wurde. Für den Kauf und Verkauf von Immobilien ist vor allem wichtig, wie sich die Anforderungen an Heizungen, die Kosten für Mieter und die Förderung verändern.

Das Wichtigste in Kürze

• **Heizungswahl:** Die Vorgabe, dass jede neue Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen muss, ist entfallen. Eigentümer können selbst entscheiden, welche Heizungsart sie einbauen. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen und Biomasseheizungen bleiben auch Gas- und Ölheizungen zulässig.
• **Bio-Treppe:** Neue Gas- und Ölheizungen müssen einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Unter bestimmten Voraussetzungen erfüllen auch die Kombination mit einer Solarthermieanlage oder einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sowie der Einbau einer Wärmepumpen-Hybridheizung diese Anforderung.
• **Klimaneutrale Brennstoffe:** Brennstoffe für Heizungen müssen ab 2045 vollständig klimaneutral sein. Die Einzelheiten zur Grüngas- und Grünheizölquote soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz regeln.
• **Neubau:** Das Nullemissionsgebäude wird ab 2030 zum Standard für alle Neubauten, für neue Gebäude der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden, bereits ab 2028. Außerdem wird schrittweise eine Solarpflicht für zu errichtende Wohn- und Nichtwohngebäude eingeführt.
• **Mieterschutz:** Nach dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung teilen sich Mieter und Vermieter bestimmte Kosten hälftig: ab 1. Januar 2028 die Netzentgelte und die CO2-Kosten, ab 1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2039 außerdem den Preisanteil für die biogenen Brennstoffe. Für Vermieter gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine Härtefallregelung.
• **Förderung:** Die Heizungsförderung wurde neu ausgerichtet. Für Anträge ab dem 21. Juli 2026 gelten neue Förderbedingungen, unter anderem ein nach Einkommen gestaffelter Bonus und ein Kinderzuschlag. Die aktuellen Bedingungen und Beträge nennt die KfW.
• **Zeitplan:** Die Regelungen zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD), etwa die Ökobilanzierung im Neubau und die Solarpflicht, folgen ab dem 1. Januar 2027. Das Gesetz soll 2030 evaluiert werden.

Was bedeutet das beim Immobilienkauf?

Für Käufer älterer Häuser rückt die Heizungsanlage stärker in den Blick: Alter, Zustand und Brennstoff bestimmen, welche Kosten in den nächsten Jahren auf Sie zukommen können und welche Anforderungen bei einem Austausch gelten. Lassen Sie sich vor dem Kauf unabhängig beraten, zum Beispiel von einer Energieberatung, und rechnen Sie einen möglichen Austausch in Ihre Finanzierung ein.

Wer Fördermittel nutzen möchte, sollte die Bedingungen des jeweiligen Programms vor dem Kauf prüfen. Bei vielen Förderprogrammen muss der Antrag gestellt werden, bevor der Vertrag unterschrieben oder mit dem Vorhaben begonnen wird. Klären Sie das deshalb möglichst vor dem Notartermin.

Was sollten Verkäufer beachten?

Wer verkauft, sollte die Angaben zur Heizungsanlage vollständig machen, etwa Baujahr, Wartungsstand und bereits geplante Maßnahmen. Die Beschaffenheit der Anlage kann im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. So lassen sich Missverständnisse und spätere Streitigkeiten vermeiden.

Was gilt für Vermieter?

Vermieter, die eine Gas- oder Ölheizung einbauen, müssen künftig mit der hälftigen Aufteilung bestimmter Kosten mit den Mietern rechnen (siehe oben). Das sollte bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung berücksichtigt werden. Für den Einbau von Heizungsanlagen nach den neuen Vorgaben gibt es außerdem Änderungen im Mietrecht (§ 559e und § 559f BGB).

Wo finden Sie verlässliche Informationen?

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) betreibt ein Informationsportal zum GModG (gmodg.bund.de) mit einer nichtamtlichen Lesefassung des Gesetzes. Eine Zusammenfassung finden Sie bei der Bundesregierung (bundesregierung.de). Links zu Förderprogrammen, Karten und Behörden im Raum Rendsburg finden Sie auf unserer Seite „Immobilien-Links“.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick auf Grundlage der genannten amtlichen Quellen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.