Immobilie kaufen, verkaufen, verschenken

In der Regel etwa zwei bis drei Monate. Der Kaufpreis wird meist nach drei bis vier Wochen fällig, die Schlüsselübergabe folgt kurz danach. Die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch — der rechtlich entscheidende Schritt — dauert erfahrungsgemäß insgesamt zehn bis dreizehn Wochen, weil wir dafür auf Gemeinde, Finanzamt, Banken und Grundbuchamt angewiesen sind. Verzögert sich etwas, liegt es fast immer an einer dieser Stellen, nicht am Vertrag.

Sie zahlen erst, wenn Sie von uns die Fälligkeitsmitteilung erhalten. Das ist bewusst so: Vorher ist nicht gesichert, dass Sie die Immobilie auch tatsächlich lastenfrei bekommen. Wir schreiben Ihnen erst, wenn Ihre Auflassungsvormerkung eingetragen ist und uns die Löschungsunterlagen für die alten Grundschulden des Verkäufers vorliegen. Zahlen Sie niemals vorab, auch nicht auf Drängen — dieser Schutz ist der eigentliche Sinn der notariellen Abwicklung.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Vermerk im Grundbuch, der Ihren Anspruch auf Übereignung sichert (§ 883 BGB). Ab ihrer Eintragung ist jede Verfügung des Verkäufers, die Ihren Anspruch vereiteln würde, Ihnen gegenüber unwirksam: Der Verkäufer kann nicht mehr an jemand anderen verkaufen, und auch eine spätere Pfändung durch seine Gläubiger geht Ihrem Anspruch nicht vor. Sie ist damit Ihre wichtigste Sicherheit in der Zeit zwischen Zahlung und Eigentumsumschreibung.

Das deutsche Recht trennt zwei Vorgänge: Im Kaufvertrag verpflichten sich beide Seiten (§ 311b BGB) — das ist die Beurkundung. Das Eigentum selbst wechselt aber erst durch die Einigung über den Eigentumsübergang, die sogenannte Auflassung (§ 925 BGB), und die anschließende Eintragung im Grundbuch. Deshalb sind Sie nach dem Termin zunächst rechtlich gesichert, aber noch nicht Eigentümer. Praktisch nutzen können Sie die Immobilie in der Regel schon ab vollständiger Kaufpreiszahlung.

Bei der direkten Zahlung überweisen Sie den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer, sobald wir die Fälligkeitsmitteilung erteilt haben. Das ist der Regelfall und kostengünstig, weil die Sicherungsmechanismen des Vertrags bereits greifen. Beim Notaranderkonto zahlen Sie zunächst auf ein Treuhandkonto des Notars; wir zahlen erst aus, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Das bietet in besonderen Konstellationen mehr Sicherheit, verursacht aber Zusatzkosten. Wir prüfen im Einzelfall, ob ein Anderkonto sachlich gerechtfertigt ist, und sagen Ihnen offen, wenn es das nicht ist.

Das hängt davon ab, wer Ihnen gegenübersteht. Ist die andere Seite ein Unternehmer — etwa ein Bauträger, ein Immobilienunternehmen oder ein gewerblicher Investor — und sind Sie Verbraucher, dann gilt die gesetzliche Wartefrist des § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz: Der Entwurf liegt Ihnen im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vor. Entscheidend ist allein, dass ein Unternehmer beteiligt ist; ob er kauft oder verkauft, spielt keine Rolle. Diese Frist halten wir in solchen Fällen ein. Stehen sich dagegen zwei Privatpersonen gegenüber, greift die Vorschrift nicht — dann entscheiden die Beteiligten selbst, wie viel Zeit zwischen Entwurf und Beurkundung liegen soll. Sie können sich diese Zeit also nehmen, müssen sie aber ansprechen. Sagen Sie uns, wie lange Sie prüfen möchten, dann terminieren wir entsprechend; umgekehrt ist auch eine zeitnahe Beurkundung möglich, wenn beide Seiten das so wollen. Rufen Sie vorab gerne an: Fragen zum Entwurf kosten nichts extra.

Drei Posten: Erstens die Grunderwerbsteuer — in Schleswig-Holstein 6,5 % des Kaufpreises. Zweitens Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz — ohne Finanzierung rund 1 %, mit Grundschuld etwa 1,5 % des Kaufpreises. Wer sie trägt, können die Parteien im Kaufvertrag frei bestimmen; in den allermeisten Fällen übernimmt sie der Käufer. Drittens gegebenenfalls die Maklerprovision, im Regelfall etwa 3 bis 3,57 % für den Käuferanteil. Ohne Makler landen Sie damit bei rund 8 % des Kaufpreises, mit Makler bei etwa 11 bis 12 %. Rechnen Sie ehrlich mit der höheren Zahl: Nebenkosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert, Sie müssen sie aus Eigenkapital aufbringen.

Üblicherweise mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Zu diesem Zeitpunkt gehen nach der gängigen Vertragsgestaltung Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie über (§ 446 BGB): Ab dann tragen Sie Grundsteuer, Versicherungen und Betriebskosten, dürfen die Immobilie aber auch nutzen oder vermieten. Wir empfehlen dringend ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und dem Zustand der Immobilie — das erspart die meisten späteren Streitigkeiten.

Ja, und das ist der Normalfall. Der Verkäufer erteilt Ihnen im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht: Damit dürfen Sie das Grundstück schon vor der Umschreibung mit der Grundschuld Ihrer Bank belasten. Diese Vollmacht ist eng gefasst — die Bank darf das Geld nur zur Zahlung des Kaufpreises verwenden. So kann Ihre Bank auszahlen, ohne dass der Verkäufer ein Risiko trägt. Die Grundschuldbestellung beurkunden wir meist direkt im Anschluss an den Kaufvertrag.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht existiert (§ 28 Baugesetzbuch), wird in der Praxis aber nur sehr selten ausgeübt — es setzt voraus, dass die Gemeinde das Grundstück für konkrete städtebauliche Zwecke benötigt. Wir zeigen jeden Kaufvertrag der Gemeinde an; erklärt sie den Verzicht, stellt sie ein sogenanntes Negativzeugnis aus. Ohne diesen Nachweis darf das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen. Die gesetzliche Frist beträgt drei Monate, in der Praxis antworten die Gemeinden hier meist deutlich schneller.

Eine Bescheinigung des Finanzamts, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen (§ 22 Grunderwerbsteuergesetz). Sie wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist — oder wenn der Erwerb steuerfrei ist, etwa bei einer Übertragung unter nahen Angehörigen. Im Normalfall heißt das: nach Zahlung. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht vollziehen. Praktisch heißt das: Je zügiger Sie den Grunderwerbsteuerbescheid bezahlen, desto schneller werden Sie als Eigentümer eingetragen. Das ist der Schritt, den Sie selbst am stärksten beschleunigen können.

Nein. Für notariell beurkundete Immobilienkaufverträge gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht — mit der Beurkundung sind beide Seiten gebunden. Genau deshalb ist es wichtig, sich vor dem Termin ausreichend Zeit für den Entwurf zu nehmen und die Belehrung des Notars im Termin aufmerksam zu verfolgen. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich für bestimmte Fälle vorsieht oder eine Seite ihre Pflichten erheblich verletzt. Wenn Sie unsicher sind, sagen Sie den Termin lieber ab, bevor er stattfindet — das ist deutlich günstiger als ein Vertrag, den Sie nicht wollten. Ganz kostenfrei ist es allerdings nicht: Ist der Entwurf bereits gefertigt, entsteht eine Entwurfsgebühr. Sie trifft denjenigen, der dem Notar den Auftrag zur Erstellung des Entwurfs erteilt hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG) — nicht zwangsläufig den, der laut geplantem Vertrag die Notarkosten tragen sollte. Je nach Kaufpreis und Bearbeitungsstand reicht sie von einigen hundert bis über zweitausend Euro, und der Notar darf sie gesetzlich nicht erlassen. Sagen Sie deshalb möglichst früh Bescheid, wenn sich etwas abzeichnet.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt: Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB) — die Provision wird also geteilt. Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt und gibt einen Teil an Sie weiter, darf er höchstens die Hälfte auf Sie abwälzen (§ 656d BGB). Wichtig für Sie: In diesem Fall wird Ihr Anteil erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen eigenen Anteil gezahlt hat. Vereinbarungen, die davon abweichen, sind unwirksam. Legen Sie uns den Maklervertrag vor dem Termin vor, dann prüfen wir das mit.

Sobald die Sicherungen für den Käufer stehen: Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen Ihrer Bank bei uns, gegebenenfalls Negativzeugnis der Gemeinde. Dann versenden wir die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer zahlt innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist. Realistisch sind vier bis sechs Wochen nach dem Notartermin. Der häufigste Grund für Verzögerungen ist die Löschungsbewilligung Ihrer eigenen Bank — je früher Sie uns dort den Weg freimachen, desto schneller haben Sie Ihr Geld.

Wir schreiben Ihre Bank unmittelbar nach der Beurkundung an und fordern die Löschungsbewilligung an. Die Bank gibt sie in aller Regel nur gegen Ablösung des Darlehens heraus — das wird direkt aus dem Kaufpreis bedient, bevor der Rest an Sie fließt. Wichtig: Lösen Sie ein Darlehen vorzeitig ab, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Klären Sie deren Höhe unbedingt vor dem Notartermin — sie kann mehrere tausend Euro betragen und wird oft übersehen.

Zwingend: Ausweis, Steuer-Identifikationsnummer, Ihre Bankverbindung sowie die Angabe, welche Grundschulden noch eingetragen sind und bei welchem Institut. Dazu der Energieausweis, den Sie dem Käufer spätestens beim Kauf vorlegen müssen. Je nach Objekt kommen hinzu: Teilungserklärung und Hausgeldabrechnungen bei Eigentumswohnungen, Mietverträge bei vermieteten Objekten, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baulasten- und Altlastenauskunft. Bei geerbten Immobilien brauchen wir zusätzlich Erbschein oder Testament. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch konkret, was in Ihrem Fall fehlt.

Ja, und das wird oft übersehen. Verkaufen Sie als Privatperson an einen Unternehmer — etwa an einen Bauträger, einen Immobilienhändler oder einen gewerblichen Investor —, ist das ein Verbrauchervertrag, und Sie sind darin der geschützte Verbraucher. Damit gilt die Wartefrist des § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz zu Ihren Gunsten: Der Vertragsentwurf soll Ihnen im Regelfall zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Die Vorschrift stellt nicht darauf ab, wer kauft und wer verkauft, sondern nur darauf, dass ein Unternehmer und ein Verbraucher beteiligt sind. Lassen Sie sich also nicht zu einem kurzfristigen Termin drängen, weil der Käufer „das immer so macht". Sagen Sie uns, wenn Sie unsicher sind, wie die andere Seite einzuordnen ist — wir klären das vor der Terminierung.

Ja. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung trägt nur so weit, wie Sie ehrlich waren: Auf ihn können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen haben (§ 444 BGB). Umgekehrt gilt: Ein Mangel, den Sie offenlegen und den wir in den Vertrag aufnehmen, bleibt vom Haftungsausschluss gedeckt — Offenheit ist also gerade Ihr Schutz — dann haften Sie trotz Ausschlussklausel, unter Umständen jahrelang. Nennen Sie uns deshalb offen, was Sie wissen: feuchter Keller, undichtes Dach, Hausschwamm, Altlastenverdacht, offene Bauauflagen. Wir nehmen es sachlich in den Vertrag auf. Das schadet dem Verkauf erfahrungsgemäß kaum — ein späterer Rechtsstreit dagegen sehr.

Ab dem im Vertrag vereinbarten Übergabestichtag, üblicherweise dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung. Ab diesem Datum gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über (§ 446 BGB): Grundsteuer, Versicherungen, Betriebskosten, bei vermieteten Objekten auch die Mieteinnahmen. Wichtig: Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt später — bis dahin sind Sie formal noch eingetragener Eigentümer, wirtschaftlich aber bereits raus. Denken Sie daran, Versorgungsverträge und die Gebäudeversicherung rechtzeitig umzumelden.

Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein; „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Das setzt voraus, dass die Wohnung dem Mieter bereits überlassen war, und geschieht nicht schon mit der Beurkundung, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch — bis dahin bleiben Sie Vermieter und kassieren die Miete. Die Mieter müssen also nicht ausziehen, und der Käufer kann die Mietverträge nicht einseitig ändern. Sie sollten dem Käufer sämtliche Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und die Kautionsabrechnungen vollständig übergeben — die Kaution geht mit über. Beachten Sie außerdem: Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum kann den Mietern ein eigenes Vorkaufsrecht zustehen. Sprechen Sie uns darauf frühzeitig an.

Möglich. Bei Immobilien im Privatvermögen ist ein Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (privates Veräußerungsgeschäft). Achten Sie auf das Wort „nicht mehr als": Bei exakt zehn Jahren ist der Gewinn noch steuerpflichtig, die Frist muss abgelaufen sein. Ausgenommen ist im Wesentlichen die selbst genutzte Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen. Weil es hier auf Details ankommt — Anschaffungsdatum, Nutzung, Abschreibungen, geerbte Objekte — und die Beträge erheblich sein können, klären Sie das bitte vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Der Notar darf und kann diese steuerliche Beratung nicht ersetzen.

Das können die Parteien im Kaufvertrag frei vereinbaren — in den allermeisten Fällen übernimmt der Käufer die Kosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung. Sie als Verkäufer tragen dann üblicherweise nur, was zur Lastenfreistellung anfällt, also die Löschung Ihrer alten Grundschulden. Beachten Sie die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenverhältnis: Die Verteilung im Vertrag regelt, wer es wirtschaftlich trägt; gegenüber dem Notar haften mehrere Kostenschuldner daneben als Gesamtschuldner. Wir sagen Ihnen vor dem Termin, welche Position auf Sie entfällt.

Derjenige, der dem Notar den Auftrag zur Erstellung des Entwurfs erteilt hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG). Das ist unabhängig davon, wer nach dem geplanten Kaufvertrag die Notarkosten hätte tragen sollen — diese Verteilung wirkt erst, wenn der Vertrag zustande kommt. Kommt es nicht zur Beurkundung, bleibt die Entwurfsgebühr also beim Auftraggeber hängen, auch wenn die andere Seite abgesprungen ist. Je nach Kaufpreis und Bearbeitungsstand reicht sie von einigen hundert bis über zweitausend Euro; erlassen darf der Notar sie nicht. Praktischer Rat: Klären Sie vor der Entwurfserteilung, wer den Auftrag gibt und wer das Risiko trägt, falls der Kauf platzt — und sagen Sie uns früh Bescheid, wenn sich Zweifel abzeichnen.

Für diesen Fall enthält der Kaufvertrag üblicherweise eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreisforderung. Das bedeutet: Es kann unmittelbar aus der notariellen Urkunde vollstreckt werden, ohne vorherigen Prozess — ein erheblicher Zeit- und Kostenvorteil. Zusätzlich sind Verzugszinsen geregelt, und bei anhaltender Nichtzahlung kommt ein Rücktritt in Betracht. Wichtig zur Rollenverteilung: Der Notar ist beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet und darf keine Partei gegen die andere vertreten. Er erteilt Ihnen die vollstreckbare Ausfertigung, sobald deren Voraussetzungen vorliegen. Die Durchsetzung selbst ist Sache anwaltlicher Vertretung — dafür können Sie sich an einen Rechtsanwalt unserer Kanzlei oder an einen Anwalt Ihrer Wahl wenden.

In aller Regel ja. Sie müssen den Energieausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und ihn unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben; auch in Immobilienanzeigen sind die Kennwerte anzugeben. Ausnahmen gibt es für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche, für Baudenkmäler und für Gebäude, die jährlich weniger als vier Monate genutzt werden — an der Küste betrifft das durchaus manches Ferienhaus. Fehlt ein erforderlicher Ausweis, drohen Bußgelder. Die Ausstellung dauert je nach Ausweisart einige Tage bis Wochen: Kümmern Sie sich früh darum, nicht erst kurz vor dem Notartermin.

Möglich — es kommt auf Verwandtschaftsgrad und Wert an. Das Gesetz gewährt Freibeträge (§ 16 ErbStG): 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel, 20.000 € für Geschwister, Nichten und Neffen sowie für nicht verwandte Personen. Was darüber hinausgeht, wird versteuert. Entscheidend ist der Steuerwert der Immobilie, nicht der Kaufpreis, den Sie einmal gezahlt haben — und ob innerhalb der letzten zehn Jahre bereits Zuwendungen derselben Person geflossen sind, denn die werden zusammengerechnet. Ob und in welcher Höhe Steuer entsteht, ist immer im Einzelfall zu prüfen; ziehen Sie dafür bitte Ihren Steuerberater hinzu. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Schenkung dem Finanzamt anzuzeigen.

Ja, das ist der wichtigste Punkt bei jeder Übertragung zu Lebzeiten. Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten — der klassische Fall sind Pflegeheimkosten —, darf er das Geschenk nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern (§ 528 BGB). Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er stattdessen den für den Unterhalt erforderlichen Betrag zahlt; in der Praxis läuft es meist darauf hinaus. Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat — und vor allem dann, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Übertragung bereits zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 BGB).

Ja, und genau so kommt es in der Praxis meistens dazu. Zahlt der Sozialhilfeträger die Heimkosten, kann er den Rückforderungsanspruch des Schenkers durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 SGB XII) und ihn dann selbst gegen den Beschenkten verfolgen — bis zur Höhe seiner Aufwendungen. Der Beschenkte sieht sich also nicht seinen Eltern gegenüber, sondern der Behörde. Rechnen Sie deshalb bei jeder Übertragung mit diesem Szenario und sprechen Sie es offen an: Wir können im Vertrag Vorkehrungen treffen, etwa Rückforderungsrechte, Pflegeverpflichtungen oder Gleichstellungsregelungen unter Geschwistern. Nachträglich ist das nicht mehr möglich.

Weil drei verschiedene Regelungen zufällig dieselbe Zahl verwenden — sie werden häufig verwechselt. Erstens die Steuer: Freibeträge können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden, frühere Zuwendungen derselben Person werden innerhalb dieses Zeitraums zusammengerechnet. Zweitens die Verarmung: Der Rückforderungsanspruch entfällt vollständig, wenn seit der Übertragung zehn Jahre vergangen sind — das ist eine harte Grenze, kein allmähliches Abschmelzen (§ 529 BGB). Drittens der Pflichtteil: Hier gilt tatsächlich eine gleitende Regel — eine Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt und danach je Jahr um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Das „jedes Jahr zehn Prozent weniger" betrifft also nur den Pflichtteilsergänzungsanspruch übergangener Angehöriger, nicht die Verarmungsrückforderung.

Beide sichern dem Übergeber, dass er in der Immobilie bleiben kann, unterscheiden sich aber im Umfang. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt dazu, das Gebäude oder einen Teil davon selbst als Wohnung zu nutzen, unter Ausschluss des Eigentümers; Angehörige und Pflegepersonal dürfen aufgenommen werden. Vermieten darf der Berechtigte grundsätzlich nicht. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter: Er umfasst alle Nutzungen der Sache — der Berechtigte darf die Immobilie also auch vermieten und die Mieten behalten. Das ist der praktisch wichtige Unterschied, wenn der Übergeber später ins Heim zieht: Beim Nießbrauch kann die Immobilie vermietet werden und trägt zur Finanzierung bei, beim reinen Wohnungsrecht steht sie im Zweifel leer. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen.

Wer sich ein Nutzungsrecht vorbehält, verschenkt weniger — und das wird gerechnet. Vom Wert der Immobilie wird der Kapitalwert der Belastung abgezogen. Dieser ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, also der ortsüblichen Miete, multipliziert mit einem Faktor, der sich nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten richtet. Je jünger der Übergeber und je höher die Miete, desto größer der Abzug. Das wirkt sich gleich mehrfach aus: auf die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer, auf den Geschäftswert und damit die Notarkosten sowie auf die Berechnung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen. Wir rechnen Ihnen die Auswirkungen vor der Beurkundung durch.

Das ist der am häufigsten übersehene Punkt der ganzen vorweggenommenen Erbfolge — und er kann die gesamte Planung entwerten. Die Zehnjahresfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch beginnt erst mit der „Leistung" des verschenkten Gegenstands. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt das voraus, dass der Übergeber nicht nur die Eigentümerstellung, sondern auch den fortdauernden Genuss der Immobilie im Wesentlichen aufgibt. Behält er sich einen umfassenden Nießbrauch vor, ist das regelmäßig nicht der Fall — die Frist läuft dann nicht an, und die Schenkung bleibt für Pflichtteilsansprüche dauerhaft anrechenbar. Beim Wohnungsrecht kommt es auf den Einzelfall an: Ein Recht, das die Immobilie praktisch vollständig für den Übergeber reserviert, kann den Fristbeginn ebenso hindern; ist es dagegen auf einen abgegrenzten Teil beschränkt, läuft die Frist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Juni 2016 in der Regel dennoch. Weil davon abhängt, ob nach zehn Jahren wirklich Ruhe einkehrt, besprechen wir diesen Punkt bei jeder Übertragung ausdrücklich — und gestalten das Nutzungsrecht so, wie es zu Ihrem Ziel passt.