BGH: Eigene Wohnpläne lassen sich beim Kauf eines Zweifamilienhauses nicht nachträglich vorschieben

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 16. Juli 2026 entschieden (Az. I ZR 111/25), dass sich Käufer einer als Zweifamilienhaus angebotenen Immobilie nicht erst im Nachhinein darauf berufen können, sie hätten das Objekt eigentlich selbst bewohnen wollen. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Haus mit zwei vermieteten Wohneinheiten inseriert war und auch im Kaufvertrag als Zweifamilienhaus bezeichnet wurde.

Ausgangspunkt des Verfahrens war ein Streit zwischen einem Immobilienmakler und einem Käufer. Der Makler hatte dem Käufer auf Grundlage eines Maklervertrags ein Grundstück mit Haus vermittelt. Angeboten war die Immobilie als Zweifamilienhaus. Nach den Feststellungen bestanden dort zwei objektiv vorhandene, gleichwertige und vermietete Wohneinheiten. Auch der spätere Kaufvertrag bezeichnete das Objekt entsprechend.

Nach Vertragsschluss ging es um die Maklerprovision. Der Käufer wollte die Forderung nicht zahlen und berief sich auf die Halbteilungsregel für Einfamilienhäuser nach § 656c BGB. Sein Standpunkt: Er habe das Haus für eigene Wohnzwecke nutzen wollen. Diese Absicht hatte er dem Makler allerdings erst nach Abschluss des Vertrags mitgeteilt.

Damit kam er vor Gericht nicht durch. Das Landgericht Berlin II gab der Klage des Maklers auf Zahlung der Provision statt. Die Berufung des Käufers blieb vor dem Kammergericht Berlin ohne Erfolg. Auch der BGH wies die Revision zurück.

Entscheidend war für den BGH nicht, welche Nutzungsabsicht der Käufer später erklärte. Maßgeblich sei vielmehr, ob beim Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar war, dass der Erwerb vorrangig Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen sollte. Ein Verstoß gegen § 656c BGB lag nach Auffassung des Gerichts nicht vor; das Maklervertragsverhältnis war wirksam.

Gerade daran fehlte es hier. Die Immobilie bestand aus zwei gleichwertigen, vermieteten Wohneinheiten, war als Zweifamilienhaus inseriert und wurde auch im Kaufvertrag so bezeichnet. Aus Sicht des Maklers gab es beim Vertragsschluss deshalb keinen erkennbaren Anlass, von einem Einfamilienhaus für einen einzelnen Haushalt auszugehen.

Ein weiterer Punkt ist für die Praxis besonders wichtig: Eine erst nachträglich mitgeteilte eigene Nutzungsabsicht reicht nicht aus, um die Provisionspflicht zu vermeiden. Wer also nach Vertragsschluss erklärt, er habe die Immobilie selbst nutzen wollen, kann daraus nach dieser BGH-Entscheidung nicht automatisch Vorteile im Streit um die Maklerprovision ableiten.

Für Käufer bedeutet das: Nicht allein die spätere innere Vorstellung zur Nutzung des Hauses zählt. Entscheidend ist, was zum Zeitpunkt des Maklervertrags für den Makler erkennbar war. Tritt ein Objekt nach außen als Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Wohneinheiten auf, spricht das nach der Entscheidung dagegen, es später im Provisionsstreit als Einfamilienhaus einzuordnen.

Auch für Makler hat das Urteil Gewicht. Inserat, tatsächliche Struktur der Immobilie und Bezeichnung im Kaufvertrag spielten hier eine zentrale Rolle. Der BGH ließ die Provisionsforderung nicht daran scheitern, dass der Käufer erst später eine eigene Nutzungsabsicht mitteilte.

Wer beim Immobilienkauf besondere Nutzungspläne hat, sollte diese frühzeitig und klar ansprechen. Das gilt vor allem dann, wenn die Einordnung des Objekts für die Maklerprovision Bedeutung bekommen kann. Maßgeblich kann sein, was bereits beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war — nicht erst das, was später erklärt wird.